Inwestycja w nieruchomości: kredyt pod mieszkanie na wynajem
Ceny nieruchomości w Polsce od dłuższego czasu nie przestają rosnąć. Nie sprawdzają się również analizy wielu ekspertów, którzy zapowiadali zbliżającą się zmianę trendu. Jak wskazuje raport sporządzony przez portal Bankier.pl, Cenatorium i „Puls Biznesu”, obecnie za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie trzeba wydać średnio 8686 zł. Podobnie jest również z cenami wynajmu: najem tego samego lokalu mógłby wiązać się z miesięcznym wydatkiem niemal 3000 zł. Jeśli dodać do tego rekordowo niskie stopy procentowe, utrzymujące się na tym poziomie od kilku lat, wynik może być tylko jeden: najzwyczajniej w świecie bardziej opłaca się spłacać kredyt niż wynajmować mieszkanie. W głowach wielu inwestorów powstaje jeszcze jeden pomysł: kupioną w ten sposób nieruchomość można wynajmować, co umożliwi jej spłatę z pozyskanych środków i zagwarantuje dodatkowy zarobek. Dobrze przemyślany scenariusz może dać duże profity.
Perspektywy rynku
Jak pokazują dane Eurostatu, Polacy wciąż czują się bardzo przywiązani do wizji posiadania własnego mieszkania, jednak trend ulega widocznej zmianie. Co prawda szacuje się, że w wynajętych lokalach mieszka ok. 15% z nas, a zaledwie ok. 5% korzysta z najmu na zasadach rynkowych, jednak liczba osób zainteresowanych taką ofertą urosła ostatnio o niemal 100% i bez wątpienia będzie się zwiększać. Młode pokolenie szuka elastyczności i wolności, a wiązanie się kredytem hipotecznym na długie lata nie sprzyja swobodzie zmiany miejsca zamieszkania. Takie perspektywy dają jednak duże możliwości ludziom, którzy chcą zainwestować w zakup nieruchomości i zarabiać na wynajmie. Nie muszą koniecznie dysponować większą ilością gotówki. Dobrze przemyślana strategia może przynieść spore zyski.
Kredyt pod mieszkanie na wynajem – co daje?
Wzięcie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania pod wynajem daje pełen pakiet korzyści:
- Spłata kredytu z opłaty za najem – zasadniczym kosztem ponoszonym przez inwestora jest rata kredytu oraz czynsz. W założeniu środki pobierane od najemców mają więc pokryć te dwie kwoty, co prowadzi do spłaty zobowiązania bez poświęcania prywatnych pieniędzy.
- Zarabianie na wynajmie – sytuacja na rynku wynajmu sprawia, że kwota czynszu nie tylko pokryje koszty, ale pozwoli również efektywnie zarabiać. Zysk zależy od wielu czynników, w tym przede wszystkim lokalizacji i standardu nieruchomości, jednak w większości przypadków można liczyć na przynajmniej kilkusetzłotowy dochód.
- Kupno nieruchomości bez angażowania środków własnych – pobierając czynsz od najemców i regulując wszystkie opłaty inwestor dochodzi w końcu do punktu, w którym bank zwalnia hipotekę, a nieruchomość staje się w pełni jego własnością. To, co zrobi z nią później, zależy od jego woli: może nadal zarabiać na najmie, sprzedać mieszkanie – o ile sytuacja rynkowa zapewni sensowność takiego ruchu, albo wykorzystać mieszkanie po raz kolejny jako zabezpieczenie hipoteczne innego kredytu, co umożliwi dalsze inwestowanie.
Realne koszty inwestycji
Gdyby cały mechanizm był tak prosty i mało wymagający, zapewne zainteresowanie kupnem mieszkania na wynajem z wykorzystaniem kredytu byłoby powszechną praktyką. Istnieją jednak pewne naturalne ograniczenia, które sprawiają, że nie każdy może sobie pozwolić na inwestycję tego typu. Przede wszystkim na samym początku trzeba dysponować pewną pulą gotówki, która pokryje wymagany przez każdy bank wkład własny, wynoszący minimum 20% wartości nieruchomości. Poza tym przydadzą się dodatkowe środki na remont i wyposażenie mieszkania.
W związku z rosnącymi cenami transakcyjnymi mieszkań spełnienie tych warunków nie jest wcale takie proste. Należy uwzględnić je również przy obliczaniu rentowności inwestycji. Oczywiście istnieje jeszcze jeden czynnik, który należy wziąć pod uwagę: aby zaciągnąć kredyt hipoteczny, konieczne jest posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej. O tę może być natomiast trudno w przypadku regulowania innych zobowiązań.
Czynniki ryzyka
Nieruchomości to bez wątpienia dobry sposób na lokowanie kapitału – jeżeli posiłkujemy się jednak kredytem hipotecznym musimy spoglądać na inwestycję długofalowo. W okresie spłaty koniunktura na pewno ulegnie zmianie, może się to zdarzyć nawet kilkakrotnie. Wobec tego modyfikacjom ulegną również warunki spłaty oraz sytuacja na rynku nieruchomości. O ile rekordowo niskie stopy procentowe, utrzymujące się w Polsce od kilku lat, znacznie ułatwiają regulowanie zobowiązania, w przypadku ich wzrostu trzeba będzie liczyć się również ze zwiększeniem wartości każdej raty. Dość wspomnieć, że jeszcze w 2008 rok WIBOR 3-M, będący podstawą oprocentowania większości kredytów na polskim rynku, wynosił 6,85 proc. (obecnie wynosi 1,71 proc.). Pewnym sposobem na uniknięcie wahań stóp procentowych jest kredyt ze stałym oprocentowaniem, jednak do tej pory żaden bank nie proponuje swoim klientom opcji zamrożenia oprocentowania na okres dłuższy niż 5 lat, wiąże się to również z wyższymi kosztami kredytu.
Nieuczciwość najemców lub ich brak
Cały model i założone wyliczenia opierają się na dwóch kluczowych czynnikach: obecności najemców i uczciwym regulowaniu przez nich zobowiązań. Innymi słowy: mieszkanie zarabia na siebie wtedy, kiedy jest zasiedlone, a za jego wynajem jest odprowadzana co miesiąc ustalona kwota. Jeżeli nie trafia na konto inwestora, może zaistnieć problem zarówno ze spłatą kredytu hipotecznego, jak i regulowaniem czynszu i innych opłat. W praktyce przedłużające się przestoje mogą więc nie tylko doprowadzić do nierentowności inwestycji, ale również sporych problemów z płynnością finansową wynajmującego. Aby uchronić się przed niespodziewanymi sytuacjami, warto skorzystać m.in. z możliwości zawarcia poświadczonej notarialnie umowy najmu okazjonalnego, która przyspieszy proces eksmisji niesolidnych najemców. Na okresy, w których mieszkanie stoi puste, jedyną sprawdzoną receptą będzie inwestowanie w jego standard i odpowiednie kształtowanie wysokości czynszu. Trudno jednak w tej materii o pewność, zwłaszcza jeżeli wynajmujemy mieszkanie studentom lub turystom na krótkie okresy.
Zysk nie do końca pasywny
Chociaż wielu doradców zarzeka się, że wzięcie kredytu na mieszkanie pod wynajem jest inwestycją niewymagającą żadnego zaangażowania, w rzeczywistości tak nie jest. Sporo czasu trzeba będzie poświęcić na znalezienie najemców, a następnie utrzymywanie z nimi kontaktu. Siłą rzeczy to inwestor – jako właściciel – będzie musiał również załatwiać większość formalności i prowadzić rozliczenia. Jeszcze więcej czasu i środków pochłoną cykliczne naprawy oraz remonty, konieczne dla utrzymania odpowiedniego standardu. Koniec końców wypracowany w ten sposób zysk będzie obarczony sporym nakładem starań, a od zaangażowania inwestora zależeć będzie w dużej mierze rentowność przedsięwzięcia.
Oceń ten artykuł:
