Nieruchomości a ruchomości - czym są i czym się różnią?
Czym są nieruchomości?
Nieruchomość w świadomości każdego człowieka kojarzy się z czymś, co jest nieruchome oraz z czymś, czego nie można przenieś. Innymi słowy jest to po prostu stała rzecz, która pozostaje w tym samym miejscu bez możliwości jej przemieszczenia. Przyjrzyjmy się zatem definicjom nieruchomości funkcjonującym w polskim prawie.
Nieruchomość w rozumieniu Kodeksu cywilnego
Prawną definicję nieruchomości stanowią przepisy Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:
"Nieruchomością są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności."
Z powyższej definicji wynika zatem, że mówiąc o nieruchomości, można wyróżnić jej trzy rodzaje:
- nieruchomość gruntowa - jest to część powierzchni ziemskiej, która stanowi odrębny przedmiot własności. Należą do nich na przykład grunty leśne lub rolne;
- nieruchomość budynkowa - są to budynki trwale z gruntem związane, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności;
- nieruchomość lokalowa - są to części budynku, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny przedmiot własności.
Z definicji tych wynika, że grunty są zawsze nieruchomościami, a budynki i lokale tylko wtedy, gdy przepisy szczególne tak stanowią.
Nieruchomość w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami
Ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje definicję nieruchomości gruntowej, która ma zastosowanie w interpretacji przepisów tej ustawy. Nieruchomość gruntowa w rozumieniu tych przepisów to grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Z tej definicji wynika, że rozumienie nieruchomości gruntowej w znaczeniu tych przepisów jest takie same, jak w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.
Nieruchomość w rozumieniu ustawy o księgach wieczystych i hipotece
O nieruchomościach stanowi również ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z jej przepisami, nieruchomość może składać się z jednej lub wielu działek gruntu, o ile działki te należą do tego samego właściciela i są wpisane do jednej księgi wieczystej. Właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących ze sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość. Zatem w rozumieniu przepisów tej ustawy nieruchomość identyfikowana jest z księgą wieczystą.
Części składowe nieruchomości - czym są?
Część składowa rzeczy (dotyczy to zarówno nieruchomości, jak i ruchomości) to wszystko to, co może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości przedmiotu odłączonego.
Częściami składowymi nieruchomości są:
- budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane - z wyjątkiem nieruchomości budynkowej i nieruchomości lokalowej
- drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania
- prawa związane z własnością nieruchomości
„To co jest na powierzchni przypada gruntowi”
Według Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i innej urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Jest to tzw. zasada superficies solo cedit, która oznacza, że to, co jest na powierzchni grunty, przypada temu gruntowi. Jak rozumieć tę zasadę? Przede wszystkim chodzi o to, że obiekty znajdujące się na gruncie nie są odrębnym przedmiotem własności i zasadniczo należą do właściciela gruntu, na którym się one znajdują.
Od wspomnianej zasady prawo przewiduje pewne wyjątki, co oznacza, że mimo tego, iż rzeczy te znajdują się na danym gruncie, nie są jego częściami składowymi. Odrębnymi nieruchomościami na gruncie są:
- budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (albo ich związków) - budynki te stanowią bowiem własność użytkownika wieczystego
- budynki wzniesione na gruncie użytkowanym przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną, należącym do jej członka - budynki te stanowią własność spółdzielni
- drzewa i rośliny zasadzone lub zasiane przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie - drzewa te stanowią odrębne ruchomości, których właścicielem pozostaje spółdzielnia
- urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazów, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne - urządzenia te nie są częściami składowymi nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład danego przedsiębiorstwa
Co to są ruchomości?
W przeciwieństwie do definicji nieruchomości, których prawo tworzy kilka, w polskim ustawodawstwie próżno szukać legalnej definicji ruchomości.
Ruchomość definiowana jest jako rodzaj rzeczy - obok nieruchomości. Nazwa sama wskazuje, że ruchomość jest rzeczą ruchomą, ale Kodeks cywilny ani żaden inny akt prawny nie zawiera definicji tego typu. Natomiast w piśmiennictwie prawniczym wskazuje się, że ruchomość jest przeciwieństwem nieruchomości. Ruchomość jest zatem wszystkim tym, co nie jest nieruchomością oraz rzeczą, którą można fizycznie przenieść.
Nieruchomość a ruchomość - znaczenie praktyczne
Podział rzeczy na nieruchomości i ruchomości jest podstawowym podziałem rzeczy w rozumieniu przedmiotu prawa. Podział ten ma pewne znaczenie praktyczne:
- umowa sprzedaży nieruchomości - w przeciwieństwie do ruchomości - wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Sprzedaż ruchomości może natomiast odbywać się w dowolnej formie, chyba że ustawa przewiduje szczególną formę do ważności dokonanej czynności
- własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu, podczas gdy w odniesieniu do rzeczy ruchomych warunek lub termin może być zastosowany. Jednakże gdy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności
- jeżeli osoba nieuprawniona do rozporządzania rzeczą ruchomą zbywa rzecz i wydaje ją nabywcy, nabywca uzyskuje własność z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie, chyba że działa w złej wierze - natomiast nie ma to zastosowania do nieruchomości
Zasiedzenie nieruchomości a zasiedzenie nieruchomości
Zasiedzenie, czyli nabycie prawa własności na skutek niewykonywania swojego prawa przez właściciela danej nieruchomości lub rzeczy ruchomej następuje po upływie określonego czasu. Czas ten jest różny w zależności od tego, czy mamy do czynienia z nieruchomością czy rzeczą ruchomą.
Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Jeżeli posiadanie nieruchomości zostało nabyte w złej wierze, do nabycia własności nieruchomości konieczny jest upływ 30 lat.
Natomiast w przypadku rzeczy ruchomej, jej posiadacz, który nie jest jej właścicielem, nabywa własność rzeczy, jeżeli posiada ją nieprzerwanie od lat trzech jako posiadać samoistny, chyba że posiada w złej wierze. Oznacza to, że nabycie w drodze zasiedzenia własności rzeczy ruchomej jest możliwe tylko, jeżeli jej posiadacz był od samego początku w dobrej wierze.
Oceń ten artykuł:
